Als Anfänger Vermieter werden – Mit diesen 6 Tipps gelingt’s!

Aller Anfang ist schwer. Dies gilt gerade für den Kauf der ersten eigenen Immobilie und den Einstieg ins Vermietertum. Wer hier Fehler begeht, verliert den Spaß und lässt sich die Chance entgehen, mit weiteren Immobilien Geld zu verdienen und fürs Alter vorzusorgen. Diese 6 Tipps können helfen, als Anfänger Vermieter und ein erfolgreicher Immobilieninvestor zu werden.

Statt eines Hauses eine Eigentumswohnung kaufen

Zu Beginn empfiehlt es sich, statt eines Mehrfamilienhauses eine kleine Eigentumswohnung zu kaufen. Zwei Zimmer, 40 m² und ein Kaufpreis um die 50.000 € genügen für den Anfang. So bleibt das Risiko klein und Einsteiger können sich mit dem gesamten Drumherum wie dem Kauf- und vorherigen Akquiseprozess vertraut machen. Selbstverständlich können auch bei einer kleinen Wohnung Probleme auftreten, beispielsweise Reparaturen und Mieterauszüge. Allerdings federt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vieles ab. Zudem ist der Track-Record wichtig, bewerten Banken erfolgreiche Investitionen doch positiv – insbesondere mit niedrigeren Zinsen.

Die Rendite ist das Nonplusultra zum Geldverdienen

Vermieter möchten Geld verdienen, weshalb die Mietrendite am wichtigsten ist. Vor dem Immobilienkauf führt daher kein Weg an einer professionellen Renditeberechnung vorbei. Auch wenn jene zu Beginn nicht ganz genau ist, lassen sich verschiedene Immobilien vergleichen und die rentabelsten identifizieren. Da Immobilienkosten um die 6 % liegen, sollte die Mietrendite mindestens 7 % betragen. Damit kann man zwar nicht auf einen Schlag zum Millionär werden, aber es ist ein Anfang. Wer weniger als 6 % erzielt, macht Minus. Mit Mieterhöhungen lässt sich die Rendite natürlich steigern.

Immobilien müssen unbedingt wiedervermietbar sein

Eine gute Lage ist auf jeden Fall wichtig. Schließlich sorgt sie unter anderem dafür, dass sich die Immobilie immer wieder vermieten lässt. Denn selbstverständlich kann es immer passieren, dass Mieter ausziehen und neue gesucht werden müssen. In Metropolen und großen Städten ist dies einfacher möglich als anderswo. Aber dort herrscht auch enorme Konkurrenz, was sich nicht gerade positiv auf die Mietrendite auswirkt. Einfach nur in einer Großstadt eine Immobilie zu kaufen, bedeutet demnach nicht automatisch, mit ihr auch wirklich Geld zu verdienen.

Flexibel bleiben mit einer 5-jährigen Zinsbindung

Anfänger haben naturgemäß wenig bis gar keine Erfahrung mit Immobilien und daher auch keine Gewissheit, ob das Vermietertum wirklich das Richtige für sie ist. Es ist daher wichtig, so flexibel wie möglich zu bleiben und sich insbesondere in puncto Finanzierung nicht zu lange zu binden. Wer im Rahmen der Immobilienfinanzierung also einen Darlehensrechner nutzt und seine Möglichkeiten kalkuliert, der sollte die Zinsbindung nicht außer Acht lassen. Jene liegt idealerweise bei nur 5 Jahren, damit ein unkomplizierter Ausstieg ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Macht das Ganze Spaß, kann einfach neu verhandelt werden.

Nur vermietete Wohnungen kaufen, Leerstand unbedingt vermeiden

Um mit ihr Geld verdienen zu können, muss eine Wohnung vermietet sein. Dies am besten auch schon zum Kaufzeitpunkt – und zwar aus zwei Gründen. Zum einen muss so nicht erst die Miete kalkuliert werden, was Zeit und Wissen erfordert. Vor allem das Know-how fehlt Anfängern häufig. Zum anderen wirkt sich der Kauf einer leerstehenden Immobilie negativ bei der Bank aus. Jene geht bei Einsteigern sowieso von wenig Erfahrung aus, was höhere Zinsen bedeutet. Liegt dann statt einer Soll- nur eine kalkulatorische Miete vor, bedeutet dies noch mehr Unwissenheit. Übrigens: Mit einer Mietbürgschaft als Alternative zu den 3 Nettokaltmieten lässt sich sicher schneller ein Mieter finden.

Sanierungen und Reparaturen idealerweise aus dem Weg gehen

Anfänger sollten keine Immobilien kaufen, bei denen Modernisierungen, Sanierungen und Reparaturen anstehen. Denn jene bedeuten nur Komplikationen und zusätzliche Kosten – beides sind Dinge, die Einsteiger ins Vermietertum nicht brauchen können. Geld lässt sich zwar mitunter sparen, wenn Eigentümer im Altbau selbst sanieren. Investitionen erfordert dies aber auch. Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Wohnungsbesichtigung (gern auch durch einen Gutachter) helfen dabei, sich einen Überblick zu verschaffen.